內容試閱
1. 「短褲」小套房vs.「白襯衫」三房
如果把房地產市場比喻成股市，那商辦就是法人鎖單，店面是主力標的，豪宅是大戶庫存，一般住宅是波段投資人的持股，而小套房則是融資籌碼。
一般融資籌碼的特性就是漲易遇壓、跌易超跌，景氣好的時候，會成為主力大戶試單的工具，在股市，主力大戶通常會在大筆買進前先小量用融資試單，試試看市場的水溫如何？賣壓重不重？小套房就如同股市中的融資籌碼，經常被投資客拿來做為測試市場氣氛或作價的標的。所以你會發現，景氣熱絡時，小套房通常會先漲，但真正能享受大波段漲幅的卻不是小套房，而是店面或豪宅。不幸的是，當景氣遇到寒冬時，小套房抵禦寒冬的能力最弱，最容易成為追殺的標的，非常難賣得出手，即使好運有了看得上眼的買家，也會因為套房難取得貸款而打退堂鼓，因此小套房的籌碼也最亂。
我買了那間小套房後，沒多久，就碰到了一九九八年本土金融風暴，在我們那棟樓，甚至有幾戶小套房一度跌到每坪三十七、三十八萬。距離我買的價格，大約跌了有26%之多。同時期在附近的一般住宅雖然也有跌價，但跌幅在5%到15%左右，不像小套房受景氣或利空的影響那麼大。這對我，無疑是場震撼教育，想不到人生的第一間房買了就大跌。
如果再加上我花在裝潢的錢，那套牢得就更深了。這間套房總價六百八十萬，我花了一百二十萬裝潢，等於占總價的18%左右，太高了。我後來發現，如果站在投資的角度，裝潢最好不要超過房價的15%。我算給你們看，假設用一間總價一千萬的房子來舉例，其實你的成本絕不是一千萬，裝潢15%就一百五十萬了，持有成本加上售屋費用，包括代書費、契稅、房屋稅、地價稅、增值稅、不動產交易所得稅……等等哩哩叩叩的稅，不要算奢侈稅在內，最保守至少也要預算二十萬，還有仲介費，仲介費買一賣四就要5%了，就當原價脫手吧，一千萬的5%也要五十萬，這樣加起來，成本就至少是一千兩百二十萬，這還不算貸款利息、修繕費、管理費……，回算回去，那一千萬的房子至少得漲22%才到本錢。可是你知道，我這是算少了，我一般估一間持有五年的房子，多半都得估30%價外成本，超過30%才有投資獲利喔，一間房子持有五年至少要漲30%才有賺，想一想，談何容易？那如果裝潢花了20%、30%，甚至更多呢？這就是為什麼我認為裝潢絕不要超過房價15%的原因了，那就更別提要是你的風格不為買家接受，還會被拿來做為殺價的理由呢。
套牢後，我決定把這間房子放著。擱置的過程中，我買了內湖我現在的住家，一直到二○一一年才把這間房子賣掉，我賣的時候一坪賣八十一萬，我持有這間套房十三年，以我當初買的價格來算，一共漲了62%，看起來好像很多，其實年化報酬率不過就是4.8%，如果再把所有的價外成本算進去，我真正賺到的，是「住」而已。
但我有一位EMBA的同學，他告訴我，就在很接近的一段時期內，也就是十一年前，他在安和路東帝士花園廣場買了一戶七十幾坪四房兩廳的住家，當時買的單價是每坪四十萬，雖然買的是中古屋，然而，經過了十一年後，他的同社區鄰居已經有人成交破百萬，整整漲了150%。
小套房的特性，你現在可以看得非常清楚了，那就是：漲得快，但是漲得不多，也漲得比別人少；跌得比別人快，比別人多。它是一種彈性最小的投資。
回到我剛開始說的，小套房如同股市中的融資籌碼，在股市，融資很少賺到大錢。
那麼，完美的答案究竟是什麼？我會跟你說，三房，永遠是主流。它就像男人的白襯衫，適合每一個場合，每一種時機，永遠不退流行。男人早上參加喪禮捻香、回到辦公室拜訪客戶、晚上參加喜慶宴客，同樣一件白襯衫，通通適合搭，只要換換領帶就可以了。三房的屋子就是這樣，你可以有各種安排，可以規劃書房、增加嬰兒房、父母房、客房或是麻將間，有多樣的選擇，同時，也適合各種不同情況的買家，可以是三代同堂者，也方便有小孩的家庭，就算是單身，也是很棒的個人化空間。
我剛說，買房時，千萬不要只站在自己的需求上考量，一定要想著，將來要賣給誰？所以，就算你是單身，也要盡可能選擇三房的產品，如果實在有預算上的困難，那麼，兩房的產品也很好。
如果說三房是男人的白襯衫，那兩房就可比做是POLO衫。現代人比較講求自然隨性，朋友聚會、運動打球、公司上班，穿POLO衫品味不錯又不失禮，當然，如果是重要正式的場合恐怕還是不太適當。也就是說，兩房的產品，大致上可以符合現代人的需求。現代人孩子生得少甚至不生，家庭成員簡單，不管是單身、頂客族，或是一個孩子的家庭，甚至是面臨空巢期的銀髮族，兩房多半已能滿足需求，除非是三代同堂或家裡孩子較多，否則兩房的房子，就像POLO衫，簡單、輕鬆，壓力不會太大。
我自從第一間房買了小套房，發現小套房就像休閒短褲，上班不能穿、請客不能穿，身材變胖了也不能穿後，第二間房子，我決定買一間三房的房子。
